Wyjątki, które powinien znać właściciel mieszkania, domu lub budynku

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość ma zostać sprzedana, wynajęta albo gdy inwestor kończy budowę i składa odpowiednie dokumenty do urzędu. Dokument określa zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną m.in. do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych także oświetlenia.

Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel mieszkania lub domu musi mieć świadectwo przez cały czas. Przepisy przewidują sytuacje, w których świadectwo energetyczne nie jest wymagane. Warto je znać, bo pozwalają uniknąć niepotrzebnych kosztów, ale też nie dać się zwieść błędnemu przekonaniu, że dokument nigdy nie będzie potrzebny.

Najważniejszy wyjątek dotyczy nieruchomości używanych wyłącznie na własny użytek. Jeśli mieszkasz w swoim domu lub mieszkaniu i nie planujesz sprzedaży ani wynajmu, świadectwo charakterystyki energetycznej co do zasady nie jest wymagane. Sam fakt posiadania nieruchomości nie tworzy obowiązku zamówienia dokumentu.

Sytuacja zmienia się jednak wtedy, gdy lokal lub budynek trafia do obrotu. Jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać mieszkanie, wynająć dom albo przekazać lokal najemcy, świadectwo trzeba przygotować i przekazać odpowiednio kupującemu albo najemcy. To ważne rozróżnienie: brak obowiązku przy własnym użytkowaniu nie oznacza braku obowiązku przy sprzedaży lub najmie.

Świadectwo nie jest też wymagane dla niektórych szczególnych rodzajów budynków. Z obowiązku zwolnione są m.in. budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W praktyce może to dotyczyć obiektów zabytkowych, ale każdą taką sytuację warto sprawdzić indywidualnie, ponieważ znaczenie ma formalny status budynku, a nie tylko jego wiek lub wygląd.

Kolejna grupa wyjątków obejmuje budynki używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej. Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest również wymagane dla określonych budynków przemysłowych oraz gospodarczych, jeśli nie są wyposażone w instalacje zużywające energię, z wyjątkiem instalacji oświetlenia wbudowanego.

Wyjątek może dotyczyć także budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku. Chodzi więc o obiekty wykorzystywane sezonowo, a nie standardowe mieszkania lub domy całoroczne. Właściciel powinien jednak ostrożnie oceniać taką sytuację, szczególnie jeśli budynek ma być sprzedawany lub wynajmowany.

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane również dla wolnostojących budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Warto zwrócić uwagę na słowo „wolnostojących”, ponieważ nie każdy mały lokal automatycznie korzysta z tego wyjątku. Małe mieszkanie w bloku nie jest tym samym co wolnostojący budynek poniżej 50 m².

Przepisy przewidują też zwolnienie dla gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok). To bardziej techniczny wyjątek, który wymaga znajomości parametrów energetycznych budynku, dlatego w razie wątpliwości warto skonsultować go ze specjalistą.

Osobną sytuacją są domy o powierzchni zabudowy do 70 m² budowane dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy zakończeniu budowy taki dom może korzystać z wyłączenia z obowiązku dołączania świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Jeśli jednak taki dom zostanie później sprzedany albo wynajęty, świadectwo lub jego kopię trzeba przekazać nabywcy albo najemcy.

Właściciele często pytają również, czy świadectwo jest potrzebne dla budynku bez ogrzewania. Tu trzeba zachować ostrożność. Jeśli budynek nie ma instalacji zużywających energię i mieści się w jednej z ustawowych kategorii wyłączeń, obowiązek może nie wystąpić. Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każdy nieogrzewany obiekt jest zwolniony. Znaczenie ma przeznaczenie budynku, jego wyposażenie i konkretna sytuacja prawna.

Najczęstszy błąd polega na myleniu dwóch kwestii: „nie muszę mieć świadectwa teraz” oraz „nigdy nie będę go potrzebować”. Właściciel mieszkający we własnym lokalu nie musi zamawiać dokumentu na zapas. Ale gdy ten sam lokal zostanie wystawiony na sprzedaż lub wynajem, obowiązek może się pojawić bardzo szybko.

Podsumowując, świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane m.in. przy użytkowaniu nieruchomości wyłącznie na własne potrzeby, bez planów sprzedaży lub wynajmu, a także dla wybranych kategorii budynków wskazanych w przepisach. W każdej sytuacji warto jednak sprawdzić, czy dany wyjątek rzeczywiście dotyczy konkretnej nieruchomości. Przy sprzedaży, wynajmie lub zakończeniu budowy zasady mogą być inne.

Jeśli nie masz pewności, czy Twoje mieszkanie, dom lub lokal wymaga świadectwa energetycznego, najlepiej zweryfikować sytuację przed publikacją ogłoszenia lub podpisaniem umowy. Dzięki temu unikniesz niepotrzebnego pośpiechu, kosztów i problemów formalnych.

Źródła:
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Swiadectwa-charakterystyki-energetycznej
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/swiadectwa-charakterystyki-energetycznej–obowiazki-od-wielu-lat